La fianza del alquiler en Zaragoza: cuánto es, dónde se deposita y cómo se recupera
La fianza de un alquiler de vivienda es una mensualidad de renta (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y aquí viene lo que casi ningún propietario de Zaragoza sabe: en Aragón tienes que depositarla en el Gobierno de Aragón, es tu obligación como arrendador, el plazo es de dos meses desde la firma y el trámite es gratuito. Si no lo haces, puedes estar incurriendo en una infracción de la Ley 10/1992 de fianzas de arrendamientos. Si prefieres que esto y el resto del papeleo lo lleve otro, es la gestión integral del alquiler; y si quieres cobrar una renta fija sin ocuparte de nada, la renta garantizada.
¿Cuánta fianza puedo pedir a mi inquilino?
En el arrendamiento de vivienda, una mensualidad. Lo fija el artículo 36 de la LAU y no es negociable al alza: la fianza legal es esa, y lo que se pacte por encima no es fianza, es otra cosa (una garantía adicional, que tiene sus propias reglas y que conviene escribir aparte en el contrato para que dentro de un año nadie discuta qué era cada cantidad).
Dos matices que evitan problemas. El primero: la fianza no es el último mes de renta. Salvo que las partes lo pacten expresamente, el inquilino debe pagar el último mes y tú devolver la fianza después; usarla como último recibo deja el piso sin garantía justo cuando más falta hace, que es el día de la entrega. El segundo: la fianza responde de los desperfectos y de lo que quede pendiente al final, no de un impago prolongado, porque una mensualidad no cubre un impago largo.
¿Hay que depositar la fianza en Aragón? Sí, y es tu obligación
Esta es la parte que se salta casi todo el mundo. En Aragón, el depósito de las fianzas de los arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas situadas en la comunidad es obligatorio para la persona arrendadora. El inquilino no tiene que hacer ningún trámite ante la Administración: solo te entrega la fianza para que tú la deposites.
El plazo: dos meses desde la firma
El depósito se hace dentro del plazo de dos meses desde la celebración del contrato, es decir, desde que lo firmáis. No desde que entra el inquilino ni desde que cobras el primer recibo: desde la firma.
Dónde se deposita y cuánto cuesta
En el Gobierno de Aragón, la DGA: el propio Estatuto de Autonomía lo llama también Diputación General de Aragón. Lo gestiona la Subdirección Provincial de Vivienda de la Dirección General de Vivienda de la provincia donde esté el inmueble; para un piso en Zaragoza, la de Zaragoza.
Se puede hacer en línea, con certificado electrónico o Cl@ve, desde la ficha del trámite de depósito (procedimiento 1526), o en persona con cita previa. Te piden el contrato firmado y la referencia catastral del piso, y el depósito se paga con tarjeta, con cargo en cuenta o en metálico en una entidad colaboradora. Y es gratuito: no hay tasa que pagar, y tampoco genera intereses para quien deposita.
¿Qué pasa si no deposito la fianza?
La propia información oficial lo dice sin rodeos: si pasa el plazo establecido y el depósito no se ha hecho, podrías estar incurriendo en una infracción de la Ley 10/1992 de fianzas de arrendamientos y otros contratos, sujeta a la sanción correspondiente. Y no es una obligación sin vigilancia: el Gobierno de Aragón tiene un procedimiento específico de inspección en materia de fianzas de arrendamientos y contratos de suministros.
Dicho de otra forma: es un trámite gratuito, se hace una vez por contrato y se tarda menos en hacerlo que en leer este artículo. No hacerlo es asumir un riesgo por nada.
¿Cómo se devuelve la fianza al terminar el contrato?
Hay dos devoluciones distintas y conviene no confundirlas, porque una la pides tú a la Administración y la otra se la haces tú al inquilino.
La que te devuelve el Gobierno de Aragón
Al terminar el contrato, la persona arrendadora puede solicitar la devolución del depósito, también en línea, con su propia ficha de trámite (procedimiento 1534). Se pide con un documento firmado por las dos partes que declare terminado el contrato, o con una declaración responsable del arrendador, y un justificante bancario de la cuenta en la que quieres cobrarla. La DGA la devuelve en 15 días desde la solicitud. Es el dinero que tú ingresaste al firmar, y vuelve a ti.
La que tú le devuelves al inquilino
Esta es la que genera discusiones, y se gana o se pierde el día de la entrega de llaves, no al final. Con un inventario firmado y fotos con fecha del día de entrada, comparar el estado es objetivo y la conversación dura cinco minutos. Sin inventario, cualquier descuento parece arbitrario, y el desgaste normal por el uso (que no se puede descontar) se confunde con el desperfecto (que sí).
¿Puedo pedir garantías además de la fianza?
Sí, y son la vía razonable cuando una mensualidad te parece poco colchón. La ley permite pactar garantías adicionales a la fianza, pero con un tope: en un contrato de vivienda de hasta cinco años, o de siete si el propietario es una empresa, no pueden pasar de dos mensualidades de renta (artículo 36.5 de la LAU). Así que la cláusula hay que redactarla con cuidado. Las tres habituales:
Aval de un tercero
Una persona solvente que responde si el inquilino no paga. Es lo normal cuando el inquilino es un estudiante y responden los padres, y conviene identificarlo bien en el contrato.
Aval bancario
Una entidad garantiza el pago hasta un importe pactado. Da más seguridad y tiene coste para el inquilino, así que acota bastante a quién puedes alquilar.
Garantía adicional en metálico
Cantidades por encima de la fianza legal. Ojo aquí: no son fianza y su alcance está limitado, así que ni se depositan como fianza ni se pueden llamar así en el contrato.
Los errores que más caros salen con la fianza
Cuatro, y los cuatro se evitan el primer día:
- No depositarla: es el más común en Zaragoza y el único que además es una infracción.
- Usarla como último mes: te quedas sin garantía el día de la entrega, que es cuando aparecen los desperfectos.
- No hacer inventario ni fotos: sin prueba del estado inicial, cualquier descuento que hagas es discutible.
- Descontar sin justificar: los descuentos se explican con factura o presupuesto, no con una cifra redonda.
Hay un error hermano de estos y se comete el mismo día, al redactar el contrato: pactar que el inquilino asuma el IBI o la comunidad sin escribir cuánto suman al año. El pacto se cae y el gasto vuelve a ti, a veces años después. Lo tienes explicado en quién paga qué en un alquiler.
Lo hacemos nosotros, y queda por escrito
Si alquilas con nosotros, el depósito de la fianza, el inventario con fotos del día de entrada y la devolución al final forman parte del trabajo: no tienes que acordarte del plazo de dos meses ni buscar la ficha del trámite. Y si lo que quieres es no tocar nada del alquiler, con renta garantizada el arrendatario somos nosotros y cobras una renta fija todos los meses.
Fuentes oficiales y normativa citada
- Importe de la fianza y régimen general: artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado).
- Obligación de depósito en Aragón, plazo de dos meses, gratuidad y órgano: Contrato de alquiler y fianzas, Gobierno de Aragón, y la ficha del trámite de depósito de fianzas en régimen general (procedimiento 1526).
- Devolución: ficha del trámite de devolución de fianzas (procedimiento 1534).
- Infracción por no depositar e inspección: Ley 10/1992 de fianzas de arrendamientos y otros contratos, y el procedimiento de inspección en materia de fianzas del Gobierno de Aragón.
- Garantías adicionales: artículo 36.5 de la LAU, con el tope de dos mensualidades que introdujo el Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Datos comprobados en el BOE y en la sede electrónica del Gobierno de Aragón el 16 de septiembre de 2026. Es contenido divulgativo y no sustituye al asesoramiento jurídico: el importe de una posible sanción y el detalle del procedimiento los fija el órgano competente.
Conclusión
La fianza es una mensualidad, la deposita el propietario en el Gobierno de Aragón dentro de los dos meses siguientes a la firma, es gratis, y al terminar el contrato se recupera con su propio trámite. Con eso y un inventario con fotos, la fianza deja de ser una fuente de discusiones y vuelve a ser lo que es: una garantía. Si prefieres no llevar tú estos plazos, cuéntanos cómo es tu piso y lo gestionamos nosotros.
